수도권 내 집 마련, 더 까다로워진 대출 규제에 어떻게 대응할까?
최근 수도권에서 집을 사려던 분들이라면 가슴이 철렁했을 소식이 있습니다. 정부가 수도권 주택담보대출(주담대)을 최대 6억 원까지만 허용하는 강력한 규제를 발표했기 때문입니다. 게다가 다주택자는 주담대 이용이 거의 불가능해졌고, 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무까지 지켜야 합니다. 이제는 단순히 “대출받아서 집 사면 되지”가 아니라, 철저히 실거주 목적이 아니면 수도권에서 대출로 집 사기가 사실상 막힌 상황입니다. 그렇다면 수도권과 규제지역에서 내 집 마련을 계획하는 실수요자는 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이번 주담대 규제 핵심 내용과 앞으로의 시장 흐름, 그리고 똑똑하게 준비하는 방법을 알려드립니다.
1. 수도권 주담대 6억 제한, 전입 의무 강화… 무엇이 달라졌나?
이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 수도권 및 규제지역에서 주택을 살 때 주담대 최대한도가 6억 원으로 제한됐다는 점입니다. 이전에는 담보가치(LTV)에 따라 더 많은 금액도 대출이 가능했지만, 이제는 고가 주택 구입에 대출을 과도하게 이용하지 못하도록 대출 한도를 강제로 묶은 것입니다. 또한 생애 최초 주택구입자의 경우에도 LTV(주택담보대출비율)가 기존 80%에서 70%로 축소되며, 주담대를 이용해 수도권 집을 사면 6개월 이내 전입 의무를 반드시 지켜야 합니다. 이 규정은 디딤돌, 보금자리론 같은 정책대출에도 동일하게 적용되므로, 무주택 실수요자라 하더라도 대출 조건은 더 까다로워졌습니다. 결국 정부는 실거주 목적 이외에는 금융권 대출을 통한 주택 매수를 원천적으로 차단하겠다는 강한 의지를 보인 셈입니다. 이러한 규제는 과도한 부채를 통해 집을 사려는 수요를 줄여 가계부채 증가세를 억제하려는 목적입니다.
2. 생활안정자금 주담대·전세대출까지 옥죄기… 다주택자는 더 어려워져
정부는 이번에 단순히 집을 살 때만 규제하는 게 아니라, 생활안정자금 목적의 주담대도 수도권·규제지역에서는 최대 1억 원까지만 허용하도록 했습니다. 특히 주택을 2채 이상 가진 다주택자는 수도권 내 주택을 담보로 생활안정자금 대출을 받는 것조차 전면 금지됩니다. 또 하나 중요한 부분은 전세대출 보증비율입니다. 기존에는 전세보증금의 90%까지 보증이 가능했지만 앞으로는 80%로 낮아져, 금융회사가 전세대출 심사를 더욱 깐깐하게 할 수 있습니다. 이는 소위 ‘갭투자’를 막기 위한 조치로, 수도권·규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출도 아예 금지됩니다. 이 외에도 주담대 만기를 30년 이내로 제한해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 우회하지 못하게 하고, 신용대출 역시 연소득 범위 내에서만 받을 수 있도록 해 신용대출을 활용한 부동산 투자를 원천적으로 차단합니다.
3. 실수요자는 어떻게 움직여야 할까? 전략적으로 준비하기
이처럼 수도권 주담대 규제가 전방위적으로 강화되면서 실수요자들도 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 그러나 정부도 실거주 목적을 가진 무주택자까지 불이익을 주는 것은 아니기에, 몇 가지 전략만 세운다면 충분히 대출을 이용해 내 집 마련이 가능합니다. 먼저, 6개월 이내 전입 의무를 반드시 지킬 수 있는 실거주 계획을 세우세요. 전세를 놓거나 갭투자를 목적으로 집을 사는 건 이번 규제에 완전히 막히니, 실제 이사할 수 있는 주택만 고려해야 합니다. 또한 조치 시행 전에 매매계약을 체결했거나 대출 신청을 완료했다면, 경과 규정에 따라 기존 조건이 적용될 수 있습니다. 따라서 빠르게 계약 일정과 대출 일정을 확인해 적용 시점을 유리하게 가져가세요. 마지막으로 무리하게 고가 주택을 사기보다는 LTV 축소와 주담대 6억 한도를 고려해 자기 자본과 대출을 균형 있게 배분하는 것이 필요합니다. 특히 수도권 전세대출 보증비율이 줄어들어 전세대출 한도가 줄어들 수 있으니, 미리 한도 조회를 해두는 것이 좋습니다.
수도권 대출 규제는 실거주 유도 정책… 똑똑하게 계획하자
이번 수도권 주택담보대출 6억 제한 및 전입 의무 강화 조치는 한두 해로 끝날 규제가 아닐 가능성이 큽니다. 가계부채 관리와 시장 안정화를 위해 앞으로도 규제가 더 세분화될 수 있기 때문입니다. 따라서 수도권 내 집 마련을 고민하는 실수요자라면, 대출은 이제 투자 수단이 아닌 철저한 실거주 중심의 도구로 봐야 합니다. 또한 LTV, DSR, 전세대출 보증비율 등을 꼼꼼히 따져보면서 장기 상환계획을 반드시 세우는 것이 중요합니다. 정부의 규제 강도가 높아진 지금이 오히려 투기 수요가 빠져나간 틈새일 수 있습니다. 현명한 계획과 꼼꼼한 대출 전략으로 내 집 마련의 기회를 잘 살리길 바랍니다.
